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房地产行业资金缺口今年料达67 0亿元

发布时间:2019-10-18 08:32:24

早报记者 刘秀浩

国内房地产行业的资金缺口比预想的更大,继续调控下去开发商的日子会越来越难过,房价下跌才刚刚开始。昨天,一份由北京师范大学金融研究中心完成的“2008房地产行业资金报告”在北京发布,报告显示,预计2008年房地产行业的资金缺口达到惊人的67 0亿元,如果2009年继续调整,则届时资金缺口将达到9290亿元。

这份由搜狐网、焦点房地产网委托北京师范大学金融研究中心完成的报告被定名为《需求空缺,资金紧缺》。报告指出,由于需求下降,房价下调的大幕只是刚刚拉开,而不是接近尾声。

行业调整的主要压力来自需求空缺,然后才是资金紧缺,因此报告对以单纯注资的“救市”方式持否定态度,注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。

需求不旺销售缓慢

从房地产供给面的情况来看, 2008年上半年用一个词来概括,就是房地产行业在惯性的状态下发展,下半年这种惯性一旦过去,房地产行业的投资增速将会显著下降。

固定资产投资和房地产投资状况从第二季度开始已经出现了和第一季度相比明显的变化,这是房地产开发企业一个自发的调整行为。报告预计,2008年的下半年这种投资增速高速增长的情况会有较大改变。

从统计数据来看,2008年以来开发商自筹资金和贷款有较快的增长,而其余类型资金增量明显放缓。最主要的资金放缓主要来自于企业销售不顺畅,销售需求的下降令包括定金、预付款、按揭贷款等各方面的资金出现了显著的下降。

从需求面的情况来看,房地产需求已经明显陷入观望,这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来,房地产销售面积逐月下滑,一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势,7月房地产销售面积同比下降26.8%,环比下降27.1%,呈现出2008年以来最大的跌幅。

房价还将继续下调

销售面积和销售金额的双双下降,从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。

从调整的进程看,2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑,到2008年8月同比也出现下滑,深圳成为当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳,但从2008年2月起,上海房价上涨的势头已经停止,7月,房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺,但是到2008年6、7月,京城房价环比上涨停止。从以上迹象看,房价的调整似乎刚刚拉开序幕,而不是接近尾声。

全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞,关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下,需求面迅速下滑,决定了价格趋势必然出现逆转。

中期调整可能性大

报告称, 2007年10月16日,上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点,需求膨胀的同时伴随房价高涨,房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地。

此后,市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股市开始大幅度下跌,从6000点跌至4000点,又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始,市场观望气氛日益浓厚,房地产商的存货量开始提高,房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大,都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。

报告计算,2008年上半年的资金缺口在528.48亿元,缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观,原因在于2008年第一第二季度,房价尚能上涨,销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。

报告预期,在进入今年第四季度之后,房地产景气将继续下滑,资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。

这种情况下,预计2008年房地产行业的资金缺口达到惊人的67 0亿元。

对2009年的房地产市场,报告作出有两种预测,中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整,那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整,那么资金缺口将达到4925亿元。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势,那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。

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